Discussie titel: CBS indexering VVE bijdrage 2023

maasboulevard zei:

Onze VVE bijdrage word sinds 2 jaar via  CBS indexering verhoogt.

De peildatum is oktober 2022, zoals u allen weet verschrikkelijk hoog.

Is deze datum leidend of neemt men een gemiddelde over 2022/2021 12 maanden.

Of is hier een formule voor.

Hopelijk kunt u mij helpen.

 

Met vriendelijke groet:

Mirjam Luijendijk

Als je geen tekorten wilt creëren kan je beter een index nemen die specifiek op de uitgaven van een VVE slaan. Iets als een bouw index, die vaak voor de opstalverzekering genoemd/gebruikt wordt. Heel precies zou je een gewogen index kunnen gebruiken voor groepen van uitgaven zoals bouw, schoonmaak, verzekering, energie.

Zou mooi zijn als VVE belang een VVE index gaat publiceren, maar dan wel 1 voor de jaarbegroting en 1 voor het MJOP.

Discussie titel: CBS indexering VVE bijdrage 2023

Artikel 68 gaat niet over de maandelijkse bijdrage van eigenaars. Dat artikel gaat over bedragen die in de reglementen staan zoals waartoe is een bestuur gemachtigd (soms mandaat genoemd)

Discussie titel: Nieuwe gasketelwet en appartementen | Best wel impact

"Rookgas afvoerkanalen dienen in principe gelijktijdig met het vervangen van de cv-ketel worden vernieuwd. "

Ik dacht dat dit alleen voor het privé deel van de afvoer geldt. Toch niet voor de hele CLV?

Discussie titel: Vergelijk financiele situatie VvE

Joep schreef: [......]  Mijn eerste indruk is dat het een gezonde VvE betreft. [.......]

Mijn punt is dat een analyse van de stand van 'vandaag', hoe gedetailleerd ook, niets zegt over 'morgen'. Dat lees ik ook uit de reactie van Paul. De indruk kan dan ook alleen zijn dat de VvE 'vandaag' gezond is.

Joep schreef: [......] Ik ben op zoek naar objectieve maatstaven die een financieel beeld geven. Het oordeel van eigenaars is niet altijd objectief genoeg, want velen hebben te weinig verstand hiervan. [......]
Mee eens, er is weinig belangstelling voor financiële zaken. Behalve voor verhogingen, dan wordt iedereen wakker.
Dus zou je de toekomst moeten aangeven in de vorm van procentuele verandering/verlaging/verhoging van de maandelijkse bijdrage. Dat doen wij voor de komende 2-4 jaar redelijk betrouwbaar, daarna als een indicatie.

Maatstaven blijven gemiddelden en daar heb je als individuele VVE weinig aan, volgens mij.

Discussie titel: Vergelijk financiele situatie VvE

Joep schreef:
[......]  Ik weet dat er minimaal 0,5% van de herbouwwaarde gereserveerd moet worden voor Groot Onderhoud, en dat als alternatief een lagere reservering op basis van een MJOP mogelijk is. [.....]
Is bovenstaande lijst een redelijke methode om de gezondheid te beoordelen?

De zin over 0,5% zou volgens mij zoiets moeten luiden als:
- 'minimaal 0,5% van de herbouwwaarde toegevoegd aan het reservefonds moet worden per jaar' en
- 'als alternatief een lagere of hogere reservering op basis van een MJOP mogelijk is'
Dat gemiddelde van 1,5% is misschien gemiddeld voor alle 120.000 VVE's goed. Maar voor wie geldt dat gemiddelde precies? Gemiddeld betekend dat er VVE's zijn die jaarlijks meer en die minder moeten toevoegen aan het reservefonds

Bij ons ziet zo'n staatje er als volgt uit (20 jaar oud)
Verzekeringen   0.07%
Energie              0.03%
Bestuur & beheer                 0.04%
Toevoeging Reservefonds   0.44%
Klein onderhoud                  0.04%
Contracten               0.04%
Schoonmaakwerk    0.14%
Diversen                 0.02%

Joep schreef: ...... Is [Joep's] bovenstaande lijst een redelijke methode om de gezondheid te beoordelen?

Is onze staat hierboven gezonder?  Ik heb een andere maatstaf.
Voor mij is een VVE financieel gezond als er over een periode van 10 jaar:
- geen negatief reservefonds ontstaat en
- geprognotiseerde jaarlijkse noodzakelijke verhogingen acceptabel zijn voor de leden

Discussie titel: VVE betalingen uitvoeren

....   

Dat wordt momenteel door veel banken moeilijk gemaakt, maar het is nog wel mogelijk.

........

bij welke banken kan dat? Ik probeer ABN die zegrzegt een volledig 2 handtekeningen systeem te hebben.

Discussie titel: jarroverzichtbank in twinq

Kascontrole controleert originelen, en m.I. geen kopieën die door software met bugs gemaakt worden.

Discussie titel: Zonnepanelen op platte dak VvE?

"Het zijn 20 appartementen, dus ieder mag 1/20 van het dak gebruiken.". Zijn de eigendomsverhoudingen (breukdelen) inderdaad  allemaal 1/20 ste? Zo niet dan moeten de breukdelen aangehouden worden, lijkt mij.

Discussie titel: verplicht meedoen onderhoudskosten raamposten buiten VVE,

100% zekerheid krijg je alleen bij de rechter, als je argumenten hebt om de beslissing van de ALV aan te vechten.

- Ik denk dat je een gerede kans maakt als 'ze' (jij! in de ALV) inderdaad voornamelijk alle panden van deze VVE dezelfde uitstraling willen geven.
- Ik denk dat je weinig kans maakt als het om (bijna spoedeisend) achterstallig groot onderhoud gaat. Zie redenering rechter in de zaak: https://www.omgevingsweb.nl/jurisprudentie/eclinlgharl20212543/

Maar beide alleen als alles procedureel goed is afgehandeld, bijvoorbeeld de agenda op tijd ontvangen, voldoende stemmen aanwezig op de vergadering, meerdere offertes afgewogen, minimaal 2/3 meerderheid voor, raampartijen zijn gemeenschappelijk volgens Splitsingsakte en -reglement, vooraf bepaalde verdeelsleutel van kosten.

Procedureel: er ontbreekt veel in je opsomming, maar ik zie 2 merkwaardigheden:
- Ik neem aan dat je vooraf de offertes of een goede samenvatting zelf hebt mogen inzien.
-"Zo'n hoog bedrag te betalen, terwijl ik zie dat velen ver onder dit bedrag zitten?" De verdeelsleutel was toch vooraf bekend?

Discussie titel: Bestuur VvE aansprakelijk stellem

Los van het feit of je het bestuur wilt aanspreken (je wilt de overlast weg hebben, niet het bestuur?), zou ik zou een VVE jurist zoeken die ervaring heeft met contactgeluidsoverlast en geluidsoverlast. Hoewel er veel door jullie zelf gedaan is, is juist die hoeveelheid voer voor een jurist. Of misschien de rijdende rechter?

Vragen en punten die voor mij onduidelijk zijn:  Biedt de splitsingsakte en -reglement houvast in de periode toen er nog geen HR was? Is het HR daarmee strijdig en dus ongeldig op het punt contactgeluiden? Welk reglement en wijzigingen daarop zijn van toepassing? Welk bouwbesluit? Gaat het om geluidsoverlast of contactgeluidsoverlast? Wat mocht het bestuur beslissen en wat had aan de ALV overgelaten moeten worden?

Een goede jurist moet kunnen bepalen of en wie voor wat aansprakelijk kan zijn. Mij lijkt dat het bestuur misschien iets actiever had kunnen zijn, maar het HR en de nieuwsbrief zijn gemaakt, maar misschien (wij horen hier 1 kant van het verhaal) niet voldoende opgevolgd. Maar is dat onbehoorlijk bestuur?

Mij lijkt wel dat de vloerlegger had moeten weten dat bij een zwevende vloer bijna nooit een ondervloer mag worden gelegd zoals blijkbaar later in het HR is opgenomen.