Dempen ongedaan maken Demp gebruiker

DikOz

DikOz

op August 11, 2022

Discussie titel: Vergelijk financiele situatie VvE

Joep schreef: [......]  Mijn eerste indruk is dat het een gezonde VvE betreft. [.......]

Mijn punt is dat een analyse van de stand van 'vandaag', hoe gedetailleerd ook, niets zegt over 'morgen'. Dat lees ik ook uit de reactie van Paul. De indruk kan dan ook alleen zijn dat de VvE 'vandaag' gezond is.

Joep schreef: [......] Ik ben op zoek naar objectieve maatstaven die een financieel beeld geven. Het oordeel van eigenaars is niet altijd objectief genoeg, want velen hebben te weinig verstand hiervan. [......]
Mee eens, er is weinig belangstelling voor financiële zaken. Behalve voor verhogingen, dan wordt iedereen wakker.
Dus zou je de toekomst moeten aangeven in de vorm van procentuele verandering/verlaging/verhoging van de maandelijkse bijdrage. Dat doen wij voor de komende 2-4 jaar redelijk betrouwbaar, daarna als een indicatie.

Maatstaven blijven gemiddelden en daar heb je als individuele VVE weinig aan, volgens mij.

DikOz

DikOz

op August 8, 2022

Discussie titel: Vergelijk financiele situatie VvE

Joep schreef:
[......]  Ik weet dat er minimaal 0,5% van de herbouwwaarde gereserveerd moet worden voor Groot Onderhoud, en dat als alternatief een lagere reservering op basis van een MJOP mogelijk is. [.....]
Is bovenstaande lijst een redelijke methode om de gezondheid te beoordelen?

De zin over 0,5% zou volgens mij zoiets moeten luiden als:
- 'minimaal 0,5% van de herbouwwaarde toegevoegd aan het reservefonds moet worden per jaar' en
- 'als alternatief een lagere of hogere reservering op basis van een MJOP mogelijk is'
Dat gemiddelde van 1,5% is misschien gemiddeld voor alle 120.000 VVE's goed. Maar voor wie geldt dat gemiddelde precies? Gemiddeld betekend dat er VVE's zijn die jaarlijks meer en die minder moeten toevoegen aan het reservefonds

Bij ons ziet zo'n staatje er als volgt uit (20 jaar oud)
Verzekeringen   0.07%
Energie              0.03%
Bestuur & beheer                 0.04%
Toevoeging Reservefonds   0.44%
Klein onderhoud                  0.04%
Contracten               0.04%
Schoonmaakwerk    0.14%
Diversen                 0.02%

Joep schreef: ...... Is [Joep's] bovenstaande lijst een redelijke methode om de gezondheid te beoordelen?

Is onze staat hierboven gezonder?  Ik heb een andere maatstaf.
Voor mij is een VVE financieel gezond als er over een periode van 10 jaar:
- geen negatief reservefonds ontstaat en
- geprognotiseerde jaarlijkse noodzakelijke verhogingen acceptabel zijn voor de leden

 

DikOz

DikOz

op July 25, 2022

Discussie titel: VVE betalingen uitvoeren

....   

Dat wordt momenteel door veel banken moeilijk gemaakt, maar het is nog wel mogelijk.

........

bij welke banken kan dat? Ik probeer ABN die zegrzegt een volledig 2 handtekeningen systeem te hebben.

DikOz

DikOz

op July 10, 2022

Discussie titel: jarroverzichtbank in twinq

Kascontrole controleert originelen, en m.I. geen kopieën die door software met bugs gemaakt worden.

DikOz

DikOz

op May 29, 2022

Discussie titel: Zonnepanelen op platte dak VvE?

"Het zijn 20 appartementen, dus ieder mag 1/20 van het dak gebruiken.". Zijn de eigendomsverhoudingen (breukdelen) inderdaad  allemaal 1/20 ste? Zo niet dan moeten de breukdelen aangehouden worden, lijkt mij.

DikOz

DikOz

op April 9, 2022

Discussie titel: verplicht meedoen onderhoudskosten raamposten buiten VVE,

100% zekerheid krijg je alleen bij de rechter, als je argumenten hebt om de beslissing van de ALV aan te vechten.

- Ik denk dat je een gerede kans maakt als 'ze' (jij! in de ALV) inderdaad voornamelijk alle panden van deze VVE dezelfde uitstraling willen geven.
- Ik denk dat je weinig kans maakt als het om (bijna spoedeisend) achterstallig groot onderhoud gaat. Zie redenering rechter in de zaak: https://www.omgevingsweb.nl/jurisprudentie/eclinlgharl20212543/

Maar beide alleen als alles procedureel goed is afgehandeld, bijvoorbeeld de agenda op tijd ontvangen, voldoende stemmen aanwezig op de vergadering, meerdere offertes afgewogen, minimaal 2/3 meerderheid voor, raampartijen zijn gemeenschappelijk volgens Splitsingsakte en -reglement, vooraf bepaalde verdeelsleutel van kosten.

Procedureel: er ontbreekt veel in je opsomming, maar ik zie 2 merkwaardigheden:
- Ik neem aan dat je vooraf de offertes of een goede samenvatting zelf hebt mogen inzien.
-"Zo'n hoog bedrag te betalen, terwijl ik zie dat velen ver onder dit bedrag zitten?" De verdeelsleutel was toch vooraf bekend?

DikOz

DikOz

op April 4, 2022

Discussie titel: Bestuur VvE aansprakelijk stellem

Los van het feit of je het bestuur wilt aanspreken (je wilt de overlast weg hebben, niet het bestuur?), zou ik zou een VVE jurist zoeken die ervaring heeft met contactgeluidsoverlast en geluidsoverlast. Hoewel er veel door jullie zelf gedaan is, is juist die hoeveelheid voer voor een jurist. Of misschien de rijdende rechter?

Vragen en punten die voor mij onduidelijk zijn:  Biedt de splitsingsakte en -reglement houvast in de periode toen er nog geen HR was? Is het HR daarmee strijdig en dus ongeldig op het punt contactgeluiden? Welk reglement en wijzigingen daarop zijn van toepassing? Welk bouwbesluit? Gaat het om geluidsoverlast of contactgeluidsoverlast? Wat mocht het bestuur beslissen en wat had aan de ALV overgelaten moeten worden?

Een goede jurist moet kunnen bepalen of en wie voor wat aansprakelijk kan zijn. Mij lijkt dat het bestuur misschien iets actiever had kunnen zijn, maar het HR en de nieuwsbrief zijn gemaakt, maar misschien (wij horen hier 1 kant van het verhaal) niet voldoende opgevolgd. Maar is dat onbehoorlijk bestuur?

Mij lijkt wel dat de vloerlegger had moeten weten dat bij een zwevende vloer bijna nooit een ondervloer mag worden gelegd zoals blijkbaar later in het HR is opgenomen.

DikOz

DikOz

op March 18, 2022

Discussie titel: Onmacht van het individu m.b.t. juridische geschillen.

Sjaak schreef "...... En dan sta je machteloos en blijft verhuizen de enige optie ???"

Nee, kan het zijn dat de waarheid in het midden ligt? In de vorige reactie is al aangegeven dat je de 0.5% verkeerd begreep.

Het vereffenen van begrotingstekorten - indien veroorzaakt door groot onderhoud -  met het reservefonds zou alleen verkeerd zijn als het daadwerkelijk uitgevoerde  onderhoud qua bedragen veel afwijkt van wat op het MJOP staat. Zo niet dan is er weinig aan de hand.
De reserves staan nooit en ook in dat geval niet, doelloos op de balans. Wat wel fout lijkt, is dat het uit te voeren MJOP onderhoud niet op het MJOP voorkomt. Is dat zo? Staat het jaarlijks gekozen onderhoud nergens op een plan en wordt het dus buiten de ALV om uitgevoerd?

Waarom ontstaan die ernstige tekorten?

DikOz

DikOz

op March 12, 2022

Discussie titel: Meerdere partijen eigenaar verhuurd appartement

De VVE moet een stemgerechtigde kennen en bij 3 eigenaars moet de andere 2 de stemgerechtigde machtigen, lijkt mij. Meerdere eigenaars komt vaker voor denk aan echtgenoten die in gemeenschap van goederen goederen zijn getrouwd.  Verder moet de vve een register van eigenaars bijhouden. En is het verstandig/moet de huurder een huurdersverklaring tekenen via de eigenaars. Verdere  vragen die je stelt lijken mij geen vve vragen.  Alles onder de aanname dat reglement 1992 van toepassing is. 

DikOz

DikOz

op February 15, 2022

Discussie titel: Enkele vragen over het MJOP

Ik ben toch wel heel benieuwd hoe zo'n MJOP aansluit op of opgenomen wordt in de begroting. Een MJOP geeft een verwachting van naar beste weten noodzakelijke uitgaven over de komende jaren.

Maar de leden zijn (ook?) erg benieuwd naar de consequenties voor hun maandelijkse bijdrage (de servicekosten). En dat niet voor 1 jaar, maar voor de komende jaren. Ik zie niet in hoe die consequenties in/op een jaarbegroting passen.