Dempen ongedaan maken Demp gebruiker

Joep

Joep

1 week geleden

Discussie titel: Ontbrekende toestemmingen achteraf rechtzetten

Dank voor ieders bijdrage.

Ik heb er veel van geleerd en het lijkt me het beste om veel redelijkheid en billijkheid in acht te nemen in plaats van te schermen met gedetailleerde regelgeving die vele bewoners niet zullen begrijpen.

Joep

Joep

2 weken geleden

Discussie titel: Ontbrekende toestemmingen achteraf rechtzetten

Het gaat niet altijd volgens de regels. Bij ons zijn voor voorzienningen zoals airco's, zonneschermen, screens en balkonbeglazing soms zonder, soms met toestemming van het bestuur geplaatst op gemeenschappelijk dak en prive balkons. In alle gevallen zijn gaten geboord en de voorzienningen bevestigd aan het gemeenschapplijke dak, muur of balkonvloer. De vereiste toestemming van de Vergadering ontbreekt. Vermoedelijk is dit uit onwetenheid in het verleden zo besloten.

1) Kan een eventuele toekomstige nieuwe bewoner/gebruiker hier alsnog bezwaar tegen maken ?

2) Zo ja, is dan het bestuur te adviseren om e.e.a. te inventariseren en "toestemmingen van de Vergadering achteraf" te organiseren in een nieuwe Vergadering ?

 

Joep

Joep

3 weken geleden

Discussie titel: Zonnepanelen op platte dak VvE?

Als ik even terug mag naar het onderwerp, dan zie ik wel wat onzekerheden.

Door mogelijke natrekking is niet helemaal zeker dat de zonnepanelen eigendom blijven van de individuele eigenaars. Mogelijk hangt dat  mede af van hoe ze bevestigd zijn aan het dak. Als ze makkelijk gedemonteerd kunnen worden is de kans op natrekking kleiner. Een opstalrecht vestigen op de zonnepanelen, kan natrekking  voorkomen maar is voor een eigenaar die iets bevestigd aan een algemene ruimte niet mogelijk. Ik vermoed dat ook een gebruiksovereenkomst het eigendomsrecht niet in alle situaties in stand kan houden.

Verder kunnnen de kosten van de opstalverzekering, gemeenschappelijke electrische bekabeling en hoofdaansluiting iets omhoog gaan, waar de niet-deelnemende eigenaars ws niet aan mee willen betalen. De in de splitsingsakte genoemde kosten/baten verdeling mag immers niet veranderd worden.

Het gaat goed tot het fout gaat.

 

Joep

Joep

op April 4, 2022

Discussie titel: Bestuur VvE aansprakelijk stellem


Josje zei:

Geachte lezers, wij hebben al meer dan twee jaar geluidsoverlast door onze bovenburen. Zij hebben een laminaatvloer met isolerende ondervloer op een VOD gelegd. Schematisch de gang van zaken gedurende de afgelopen twee jaar:

Overlast gemeld bij buren en bestuur  *  buren zeggen vloer is goed en door specialist gelegd volgens HR  *   schouw door bouwer die zegt laminaat vloer is goed gelegd  *  in HR staat dat laminaat met ondervloer niet mag *  gemeld aan buren en bestuur dat vloer niet volgens HR is  *  bestuur dringt aan op meting  * bestuur stuurt Nieuwsbrief waarin staat dat dergelijke vloeren verwijderd dienen te worden  *  bestuur dringt aan op meting omdat die door onze rechtsbijstand wordt vergoed  * bestuur stelt NEN5077 meting voor * Woningborg doet meting en uitslag is : vloer voldoet aan eisen Bouwbesluit, stelt wel enige vraagtekens  bij de uitkomst en heeft het over resonantiefrequenties  *  wij worden door bestuur in het ongelijkgesteld en moeten de nota betalen  *  tevens moeten wij situatie gedogen omdat vloer gelegd is vóór HR bekrachtigd werd  *  VEH meldt dat NEN5077 meting niets zegt over daadwerkelijke geluidshinder en stelt SPLmeting ( burenlawaai-onderzoek)voor * dit gemeld aan bestuur ,maar die blijven bij NEN5077 meting en willen niet meegaan in andere meting  *  wij laten SPLmeting verrichten met uitslag boven de norm en geluidshinder. * melden dit aan bestuur en buren * zij wijzen dit onderzoek af en willen alleen de uitslag  van de NEN5077 gebruiken en ook nu worden wij in het ongelijk gesteld. * overlast duurt voort  *  beide rapporten gestuurd naar NSG die concludeert dat de vloer niet goed is , de NEN5077 meting niet de LFG meet en dus niet gebruikt kan worden in onze zaak, dat er geluidshinder is en dat de buren vallen in lawaaiklasse II en III. * dit rapport naar bestuur gestuurd en nu na drie weken nog niets gehoord.....* ook aangegeven dat het HR gewijzigd dient te worden in geval van geluidsoverlast.

Wat blijkt nu, na overleg met enkele bestuursleden:  er is 1 bestuurslid die "ons dossier" behandelde. In ieder geval drie andere bestuursleden ( van de vijf) kenden  onze correspondentie en de rapportages niet. De beslissingen en correspondentie zijn door 1 persoon genomen. We kunnen niets achterhalen over de besluitvorming omdat er de afgelopen twee jaar geen notulen of besluitenlijjsten gemaakt zijn van bestuursvergaderingen.... Wij hebben het bestuur gedurende de afgelopen twee jaar vragen gesteld en technische  informatie gegeven waar niets mee is gedaan. Verzoeken van ons om eens een expert te bellen werden van de hand gewezen, met als gevolg dat we nu meer dan twee jaar een inwonend gezin hebben....en zitten met een bestuur dat verkeerde beslissingen neemt en niet wil handhaven omdat dit " achter de voordeur " is.

Onze vraag is nu: kunnen we het bestuur aansprakelijk stellen, want de besluitvorming  is niet goed geweest volgens ons en wij zijn nu bijna € 7000,- kwijt aan rapportages en experts. Wij vinden dat er sprake  is van onbehoorlijk bestuur en dat wij, maar ook onze bovenburen slachtoffer zijn van de verkeerde handelswijze.

 

 



Ik zie het anders. Bestuur aansprakelijk stellen?

Bestuur is geen veroorzaker van geluidsoverlast. Bestuur aansprakelijk stellen kan hooguit voor fraude, nalatigheid, misbruik van bevoegdheden, grove fouten e.d. lijkt me (nog) niet erg kansrijk. Dat je 7000,= hebt uitgegeven op eigen initiatief en eigen risico, daar kan het bestuur ook niets aan doen. Bovendien zou de geluidsoverlast blijven bestaan en zal het bestuur na aansprakelijkheidsstelling niet meer willen meewerken.

Uit een eerdere post van je lees ik dat MR 2017 van toepassing is. Een harde vloer zoals laminaat is volgens MR 2017 art28.1 niet toegestaan tenzij er hiervoor eisen door de Vergadering of een HHR aan zijn gesteld. Als er geen eisen door de Vergadering of HHR zijn gesteld moet de Ico (isolatie-index contactgeluid) van de vloerbedekking voldoen aan een verbetering van meer dan 10 dB, met als meetmethode NEN 1070 of NEN 5077.

In je verhaal lees ik dat “ in HR staat dat laminaat met ondervloer niet mag” en “ tevens moeten wij situatie gedogen omdat vloer gelegd is vóór HR bekrachtigd werd”.  Volgens MR 2017 is een laminaatvloer sowieso niet toegestaan als er geen HHR is. Nu er inmiddels wel een HHR is, is een “laminaatvloer met ondervloer” niet toegestaan. Dit zou inhouden dat laminaat zonder ondervloer wel is toegestaan, maar dan moet deze wel voldoen aan een verbetering van meer 10 dB. De kans dat het hieraan voldoet is klein, want een VOD is al ontworpen voor hoge contactgeluidisolatie, en dit nog willen verbeteren met 10 dB is erg moeilijk, zeker met laminaat. De aantoonbaarheid is erg lastig want hiervoor is de meetwaarde voor en na het leggen van de laminaatvloer nodig. Mogelijk kan NSG alsnog inschatten of de vloer aan de 10 dB zou kunnen voldoen.

Aan de andere kant denk ik dat contactgeluid (lopen, stoelen schuiven) niet je enige probleem is. “Luchtgeluiden” zoals praten en muziek kunnen ook hinderlijk zijn, maar daar kan de vloer weinig aan doen, en gaat het erom wat onder redelijk en hinderlijk verstaan wordt. Verder sluit ik niet uit dat de vloer verkeerd gelegd is, want een "bouwer" heeft niet altijd genoeg kennis van laminaat, al dan niet met ondervloer.

Joep

Joep

op April 4, 2022

Discussie titel: Mogen wij als VVE een hond verbieden in ons appartementencomplex?


Irma zei:

Wij hebben sinds kort in ons appartement een echtpaar wonen met een hond. 

Nu zijn er bewoners die er overlast (haren) van ervaren en vinden dat een hond niet in ons complex hoort.

Kunnen wij in de Akte van Splitsing of het Huishoudelijk Reglement een artikel opnemen waarin de hond wordt verboden?

 



Een uitgebreid antwoord op het verbod van huisdiren is hier te vinden:

https://www.nederlandvve.nl/vve-nieuws/hondenverbod-in-huishoudelijk-reglement-vve-wel-of-niet-toegestaan/

Het zou opgenomen kunnen worden in de Splitsingsakte, maar dan  gelden er vaak wel extra eisen voor het quorum en of de stemverhoudig van de Vergadering. Voor wijzigen van het HHR gelden ook hogere eisen hiervoor. Zie hiervoor de Splitsingsakte.

Uit de beschrijving in de link concludeer ik dat het houden van honden in het HHR niet explictiet verboden mag worden maar "overlast veroorzakende huisdieren" wel.

Joep

Joep

op March 16, 2022

Discussie titel: Onmacht van het individu m.b.t. juridische geschillen.

Sjaak, ik herken je situatie.

Als eerste is een jaarlijkse reservering van 0,5% vd herbouwwaarde, voor het reservefonds niet verplicht, als er een MJOP is. Als er een MJOP is, mag je het daarin berekende bedrag gebruiken als resevering.

Er zijn niet veel wettelijke eisen aan een MJOP gesteld, maar er zijn er wel een paar. Het MJOP moet vastgesteld zijn door de vergadering, niet ouder zijn dan 5 jaar en moet een periode van 10 jaar betreffen.

Ik denk ook dat de wettelijke regels voor een MJOP erg ruim zijn, want ik heb vaker gehoord dat VvE's de eigen bijdrage kunstmatig laag houden door een "optimistisch" MJOP op te stellen. Hier is helaas ook makkelijk een meerderheid voor te vinden in de vergadering. Als een enkeling in de vergadering wat meer oog heeft voor de lange termijn dan is dit lastig. In feite is het bewuste nalatigheid of misleiding van het bestuur. Als het echt te gortig wordt dan kun je het bestuur er op aan spreken. 

Zoek medestanders en begin met de hulp van een jurist en een bouwtechnisch deskundige aan een goede juridische en technische onderbouwing van je verhaal. Hoeft niet heel veel te kosten denk ik.

 

Joep

Joep

op February 23, 2022

Discussie titel: VvE bestuur en notulen bestuursvergadering

Volgens MR2017 art. 57.10 is het bestuur verplicht notulen te maken van hun bestuursvergaderingen. Tevens is in art. 58 beschreven dat je op heel veel documenten inzagerecht hebt. In art. 58.2 zijn zelfs de agenda's en notulen expliciet genoemd. Je moet dan wel belangen of een goede reden daarvoor hebben en mag niet privacy gevoelig zijn.

Beginnen met het bestuur te vragen de notulen alsnog te maken, lijkt mij de eerste optie.

.

 

Joep

Joep

op February 16, 2022

Discussie titel: Enkele vragen over het MJOP

Bob schreef;  ”Kortheidshalve mag ik verwijzen naar artikel 11, en met name lid b., van het MR2006.”

Inderdaad, dit artikel geeft een antwoord op een van mijn vragen. De geraamde bedragen uit het betreffende jaar van het MJOP moeten dus in de begroting gezet worden. Dank voor deze toevoeging.

Bob schreef: “Zie ook artikel 52 lid 2, tweede volzin.”

Dit is voor mij een lastig leesbaar artikel. Ik zie de relatie niet met mijn vragen of opmerkingen van de andere bijdragers.  

Joep

Joep

op February 15, 2022

Discussie titel: Enkele vragen over het MJOP

OK het is me weer wat duidelijker geworden.

Dank voor jullie reacties.

Joep

Joep

op February 14, 2022

Discussie titel: Enkele vragen over het MJOP


DikOz zei:

Joep schreef:   .... Jaarlijks worden de geraamde kosten uit het MJOP in de begroting gezet voor het betreffende jaar, zodat de vergadering zich daarover uit kan spreken tijdens de ALV. ......

Dat lijkt mij moeilijk. Waarom kijkt de vergadering niet op het MJOP en spreekt zich daarover uit? Als de geraamde kosten voor het begrotingsjaar echt op de (jaar) begroting komen, moeten daar toch ook 'inkomsten' ter dekking tegenover staan?
Of bedoel je soms dat de jaarlijkse toevoeging vanuit de begroting aan het reservefonds (het 'sparen') op de jaarlijkse begroting staat?

Wij keuren het MJOP voor de minimaal vereiste periode (10 jaar) goed. Meestal alleen de wijzigingen t.o.v. het vorige jaar. Apart goedgekeurd worden de uitgaven van het MJOP voor 1 of 2 jaar.
Als dat verschil er niet is keur je of de uitgaven voor 10 jaar goed, of je keurt het MJOP maar voor 1 jaar goed.



Of bedoel je soms dat de jaarlijkse toevoeging vanuit de begroting aan het reservefonds (het 'sparen') op de jaarlijkse begroting staat?

Ja, de begroting vermeld ook onder andere, welk Groot Onderhoud er gedaan gaat worden en het bijbehorende bedrag uit het MJOP. De financiering is inderdaad uit het resevefonds. Dit lijkt me prima, maar de besluitvorming is dan deels overlappend omdat de vergdering zich over dezelfde cijfers van het MJOP en de begroting uitspreekt.

Is het beter om de geplande posten van het Groot Onderhoud apart te vermelden, dus niet in de begroting ?

.Wij keuren het MJOP voor de minimaal vereiste periode (10 jaar) goed. Meestal alleen de wijzigingen t.o.v. het vorige jaar. Apart goedgekeurd worden de uitgaven van het MJOP voor 1 of 2 jaar.
Als dat verschil er niet is keur je of de uitgaven voor 10 jaar goed, of je keurt het MJOP maar voor 1 jaar goed.

Een MJOP mag niet ouder zijn dan 5 jaar en moet een periode van tenminste 10 jaar beschrijven. Hier kun je volgens mij alle kanten mee op want als er binnen een periode van 5 jaar wat gewijzigd wordt, is het dan weer 5 jaar geldig?

Aan de andere kant lijkt het me ook wel wenselijk om een MJOP jaarlijks te updaten vanwege indexatie, nieuwe offertes en voortschrijdende inzichten. De vraag is dan of je het het ook jaarlijks moet laten vaststellen in de ALV.?