Dempen ongedaan maken Demp gebruiker

Joep

Joep

9 uren geleden

Discussie titel: VvE beheerder weigert VvE leden toegang tot iedere VvE informatie

Lijkt op een slapende VvE.

Dit gaat alle eigenaars vroeg of laat extra geld kosten.

Stappenplan "slapende VvE aktief maken" en hopen dat men een beetje mee wil werken.

 

 

Joep

Joep

9 uren geleden

Discussie titel: Hoe om te gaan met een hellingbaanverwarming


Paul zei:

Zout tast alles aan dus ook stenen en beton al is het niet zo dat dit per direct is.

Verwarming kun je natuurlijk enkel aanzetten als dit echt nodig is, optie is om dit per baan te regelen ipv centraal aan te sturen, weet niet hoe dit geregeld is in de splitsingsakte maar je kunt er ook nog aan denken om de aansluiting om te leiden naar ieder appartement apart zodat de bewoners zelf dit kunnen regelen maar ook de rekening betalen.

 

zand is wel een optie maar denk hioerbij ook aan zand welk het riool inspoeld!



De hellingbaan is buiten en is een installatie voor algemeen gebruik en niet voor een enkele eigenaar.

Het is de enige manier om in de parkeergarage te komen met de auto. Lopend of met de fiets kan en mag je er ook overheen, maar is via een ander deur en trap ook mogelijk.

Het punt is dat uitzetten veel goedkoper is, maar bij een ongeluk kan letselschade alle besparingen teniet doen. Ik vermoed dat geen enkele verzekering, schade tgv het bewust uitzetten van een veilgheidsvoorzienning zal dekken. Het zal dan wellicht niet uitmaken of deze installatie via bijv. het Bouwbesluit verplicht is.

 

 

Joep

Joep

3 dagen geleden

Discussie titel: Hoe om te gaan met een hellingbaanverwarming

Veel appartementen hebben een parkeergarage onder het gebouw die te bereiken is via een hellingbaan.

Vaak wordt de hellingbaan uitgerust met een electrische hellingbaanverwarming die in koude periodes veel enegie kost. Het benodigde vermogen wordt vaak ontworpen op ca. 200-300 [W/m2] waardoor je met een gemiddelde hellingbaan al snel rond de 10.000 [kW] uitkomt. Bij winterse omstandigheden wordt dit dan grote energieverbuiker van een appartement en met de huidige energiepijzen een behoorlijke kostenpost. VvE’s kunnen overwegen om de hellingbaan verwarming uit te zetten en bijv. zand en of zout gaan strooien als alternatief.

Hierbij zijn lastige afwegingen te maken:

  1. Is het in tijden van een energiecrisis maatschappelijk wel verantwoord om beton of klinkers in de buitenlucht te gaan verwarmen.?
  2. Is de aanwezigheid van een verwarmingsysteem in de hellingbaan verplicht of is een extra ruwe toplaag ook een optie?
  3. Dient de hellingbaanverwarming uitsluitend ter verhoging van de veiligheid?
  4. Is er ook een bouwkundige reden voor de hellingbaanverwarming zoals bijv. dat het ongewenst is om strooizout te gebruiken in de buurt van metselwerk en beton i.v.m. kans op aantasting daarvan?
  5. Brengt een defect of het uitschakelen van de verwarming, aansprakelijkheidsrisico’s met zich mee voor de VvE, bij een ongeval met blijvend letsel?
Joep

Joep

op August 9, 2022

Discussie titel: Vergelijk financiele situatie VvE


DikOz zei:

Joep schreef:
[......]  Ik weet dat er minimaal 0,5% van de herbouwwaarde gereserveerd moet worden voor Groot Onderhoud, en dat als alternatief een lagere reservering op basis van een MJOP mogelijk is. [.....]
Is bovenstaande lijst een redelijke methode om de gezondheid te beoordelen?

De zin over 0,5% zou volgens mij zoiets moeten luiden als:
- 'minimaal 0,5% van de herbouwwaarde toegevoegd aan het reservefonds moet worden per jaar' en
- 'als alternatief een lagere of hogere reservering op basis van een MJOP mogelijk is'
Dat gemiddelde van 1,5% is misschien gemiddeld voor alle 120.000 VVE's goed. Maar voor wie geldt dat gemiddelde precies? Gemiddeld betekend dat er VVE's zijn die jaarlijks meer en die minder moeten toevoegen aan het reservefonds

Bij ons ziet zo'n staatje er als volgt uit (20 jaar oud)
Verzekeringen   0.07%
Energie              0.03%
Bestuur & beheer                 0.04%
Toevoeging Reservefonds   0.44%
Klein onderhoud                  0.04%
Contracten               0.04%
Schoonmaakwerk    0.14%
Diversen                 0.02%

Joep schreef: ...... Is [Joep's] bovenstaande lijst een redelijke methode om de gezondheid te beoordelen?

Is onze staat hierboven gezonder?  Ik heb een andere maatstaf.
Voor mij is een VVE financieel gezond als er over een periode van 10 jaar:
- geen negatief reservefonds ontstaat en
- geprognotiseerde jaarlijkse noodzakelijke verhogingen acceptabel zijn voor de leden

 



Hallo Dikoz,

De zin over 0,5% zou volgens mij zoiets moeten luiden als:
- 'minimaal 0,5% van de herbouwwaarde toegevoegd aan het reservefonds moet worden per jaar' en
- 'als alternatief een lagere of hogere reservering op basis van een MJOP mogelijk is'

Je hebt gelijk, ik heb het bewust sterk samengevat in mijn OP.

Dank voor je lijst. Als ik de beide lijsten vergelijk, zie ik dat bij jou veel meer gereserveerd wordt, en daarbij zijn de overige kostengroepen een stuk lager in relatie tot het gereserveerde bedrag en de herbouwaarde. Er zijn meer analyses op los te laten als de kostengroepen preciezer gedefinieerd worden. Mijn eerste indruk is dat het een gezonde VvE betreft.

Ik ben op zoek naar objectieve maatstaven die een financieel beeld geven. Het oordeel van eigenaars is niet altijd objectief genoeg, want velen hebben te weinig verstand hiervan.  Zo kun je voor de eigenaars bijdrage ook een maastaf bedenken (het maandbedrag gedeeld door het woonoppervlak) waarvan vele gegevens makkelijk op Funda te vinden zijn. Deze maatstaf begrijpt iedereen, maar zegt niets over hoe het bedrag besteed wordt.

Joep

Joep

op August 9, 2022

Discussie titel: Vergelijk financiele situatie VvE


Paul zei:

dit is zo niet te zeggen Joep, dan moet er inzicht zijn in alle zaken die er spelen in specifiek jullie vve.

 

in het algemeen kun je stellen dat er gereserveerd moet worden voor het huidige onderhoud en bijkomende kosten maar ook voor toekomstige vervangingen en die zie ik in dit korte onvolledige rijtje niet staan!

 

ik neem maar als voorbeeld kozijnen vervangen, glas, deuren, dak, gevels enz enz....

 

die zijn nu nog niet aan de beurt maar over een aantal jaren wel, je kunt er voor kiezen om hier later voor te gaan reserveren maar dan zijn de maandelijkse bijdragen hiervoor wel ineens een stuk hoger.



Hallo Paul,

Er wordt gereserveerd. In mijn lijst staat 0,17% van de herbouwwaarde, en dit wordt gemiddeld genomen ook uitgegeven.

Het gaat me om de verhoudingen tov de herbouwwaarde. Behalve reserveren worden er ook behoorlijke bedragen uitgegeven voor overige kostengroepen in totaal: 0,41% tov herbouwwaarde.  

Joep

Joep

op August 7, 2022

Discussie titel: Vergelijk financiele situatie VvE

Beste forumleden,

Ik probeer te beoordelen of een VvE "financieel gezond" is. Ik weet dat er minmaal 0,5% van de herbouwwaarde gereserveerd moet worden voor Groot Onderhoud, en dat als alternatief een lagere reservering op basis van een MJOP mogelijk is. Maar dit zegt niet altijd alles over de gezondheid van de VvE. Er zijn immers ook nog de "dagelijkse kosten" die uit verhouding kunnen zijn.

Ik heb daarom een lijst gemaakt waarin alle kosten en baten zijn gerelateerd aan de herbouwwarde.

  • Klein onderhoud en inspecties   0,12
  • Schoonmaak kosten                   0,09         
  • Verzekeringen                             0,06
  • Energie                                        0,09
  • Beheer kosten                             0,05
  • Reservering Groot Onderhoud    0,17
    • Totale Lasten                   0,58
  • Totale Baten   0,56

Het gebouw is 13 jaar oud en het saldo reservefonds is  1,5 % tov de herbouwwaarde. De jaarlijkse reservering GO wordt gemiddeld genomen over meerdere jaren, ook daadwerkelijk uitgegeven aan Groot Onderhoud en of vernieuwingen..

In dit voorbeeld lijken mij de Totale Lasten wat te hoog in verhouding tot de baten en ook tov de herbouwwaarde. 

Is bovenstaande lijst een redelijke methode om de gezondheid te beoordelen ?

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Joep

Joep

op July 27, 2022

Discussie titel: Geen mechanische afzuigkappen gebruiken op ventilatiesysteem

De eerdere opmerking over "wijzigingen aanbrengen in een gemeenschappelijke zaak" kwam ook bij mij op maar, strikt genomen worden geen wijzigingen aanbracht in een ventilatiekanaal als je daar een afzuigkap, al dan niet met motor op aansluit.

Hier wordt een gemeenschapplijke installatie onjuist gebruikt (een gebruik anders dan voor het doel waavoor het beoogd is) . Ventilatie is heel wat anders dan het afzuigen van kookdampen. Deze situatie komt vaak voor. Bij een regelmatige inspectie en reiniging van bijv. om de 6 jaar van de ventailatiekanalen zal de monteur onjuist gebruik constateren en rapporteren.

Joep

Joep

op June 28, 2022

Discussie titel: Ontbrekende toestemmingen achteraf rechtzetten

Dank voor ieders bijdrage.

Ik heb er veel van geleerd en het lijkt me het beste om veel redelijkheid en billijkheid in acht te nemen in plaats van te schermen met gedetailleerde regelgeving die vele bewoners niet zullen begrijpen.

Joep

Joep

op June 23, 2022

Discussie titel: Ontbrekende toestemmingen achteraf rechtzetten

Het gaat niet altijd volgens de regels. Bij ons zijn voor voorzienningen zoals airco's, zonneschermen, screens en balkonbeglazing soms zonder, soms met toestemming van het bestuur geplaatst op gemeenschappelijk dak en prive balkons. In alle gevallen zijn gaten geboord en de voorzienningen bevestigd aan het gemeenschapplijke dak, muur of balkonvloer. De vereiste toestemming van de Vergadering ontbreekt. Vermoedelijk is dit uit onwetenheid in het verleden zo besloten.

1) Kan een eventuele toekomstige nieuwe bewoner/gebruiker hier alsnog bezwaar tegen maken ?

2) Zo ja, is dan het bestuur te adviseren om e.e.a. te inventariseren en "toestemmingen van de Vergadering achteraf" te organiseren in een nieuwe Vergadering ?

 

Joep

Joep

op June 14, 2022

Discussie titel: Zonnepanelen op platte dak VvE?

Als ik even terug mag naar het onderwerp, dan zie ik wel wat onzekerheden.

Door mogelijke natrekking is niet helemaal zeker dat de zonnepanelen eigendom blijven van de individuele eigenaars. Mogelijk hangt dat  mede af van hoe ze bevestigd zijn aan het dak. Als ze makkelijk gedemonteerd kunnen worden is de kans op natrekking kleiner. Een opstalrecht vestigen op de zonnepanelen, kan natrekking  voorkomen maar is voor een eigenaar die iets bevestigd aan een algemene ruimte niet mogelijk. Ik vermoed dat ook een gebruiksovereenkomst het eigendomsrecht niet in alle situaties in stand kan houden.

Verder kunnnen de kosten van de opstalverzekering, gemeenschappelijke electrische bekabeling en hoofdaansluiting iets omhoog gaan, waar de niet-deelnemende eigenaars ws niet aan mee willen betalen. De in de splitsingsakte genoemde kosten/baten verdeling mag immers niet veranderd worden.

Het gaat goed tot het fout gaat.