Vergelijk financiele situatie VvE
Beste forumleden,
Ik probeer te beoordelen of een VvE "financieel gezond" is. Ik weet dat er minmaal 0,5% van de herbouwwaarde gereserveerd moet worden voor Groot Onderhoud, en dat als alternatief een lagere reservering op basis van een MJOP mogelijk is. Maar dit zegt niet altijd alles over de gezondheid van de VvE. Er zijn immers ook nog de "dagelijkse kosten" die uit verhouding kunnen zijn.
Ik heb daarom een lijst gemaakt waarin alle kosten en baten zijn gerelateerd aan de herbouwwarde.
- Klein onderhoud en inspecties 0,12
- Schoonmaak kosten 0,09
- Verzekeringen 0,06
- Energie 0,09
- Beheer kosten 0,05
- Reservering Groot Onderhoud 0,17
- Totale Lasten 0,58
- Totale Baten 0,56
Het gebouw is 13 jaar oud en het saldo reservefonds is 1,5 % tov de herbouwwaarde. De jaarlijkse reservering GO wordt gemiddeld genomen over meerdere jaren, ook daadwerkelijk uitgegeven aan Groot Onderhoud en of vernieuwingen..
In dit voorbeeld lijken mij de Totale Lasten wat te hoog in verhouding tot de baten en ook tov de herbouwwaarde.
Is bovenstaande lijst een redelijke methode om de gezondheid te beoordelen ?
dit is zo niet te zeggen Joep, dan moet er inzicht zijn in alle zaken die er spelen in specifiek jullie vve.
in het algemeen kun je stellen dat er gereserveerd moet worden voor het huidige onderhoud en bijkomende kosten maar ook voor toekomstige vervangingen en die zie ik in dit korte onvolledige rijtje niet staan!
ik neem maar als voorbeeld kozijnen vervangen, glas, deuren, dak, gevels enz enz....
die zijn nu nog niet aan de beurt maar over een aantal jaren wel, je kunt er voor kiezen om hier later voor te gaan reserveren maar dan zijn de maandelijkse bijdragen hiervoor wel ineens een stuk hoger.
Joep schreef:
[......] Ik weet dat er minimaal 0,5% van de herbouwwaarde gereserveerd moet worden voor Groot Onderhoud, en dat als alternatief een lagere reservering op basis van een MJOP mogelijk is. [.....]
Is bovenstaande lijst een redelijke methode om de gezondheid te beoordelen?
De zin over 0,5% zou volgens mij zoiets moeten luiden als:
- 'minimaal 0,5% van de herbouwwaarde toegevoegd aan het reservefonds moet worden per jaar' en
- 'als alternatief een lagere of hogere reservering op basis van een MJOP mogelijk is'
Dat gemiddelde van 1,5% is misschien gemiddeld voor alle 120.000 VVE's goed. Maar voor wie geldt dat gemiddelde precies? Gemiddeld betekend dat er VVE's zijn die jaarlijks meer en die minder moeten toevoegen aan het reservefonds
Bij ons ziet zo'n staatje er als volgt uit (20 jaar oud)
Verzekeringen 0.07%
Energie 0.03%
Bestuur & beheer 0.04%
Toevoeging Reservefonds 0.44%
Klein onderhoud 0.04%
Contracten 0.04%
Schoonmaakwerk 0.14%
Diversen 0.02%
Joep schreef: ...... Is [Joep's] bovenstaande lijst een redelijke methode om de gezondheid te beoordelen?
Is onze staat hierboven gezonder? Ik heb een andere maatstaf.
Voor mij is een VVE financieel gezond als er over een periode van 10 jaar:
- geen negatief reservefonds ontstaat en
- geprognotiseerde jaarlijkse noodzakelijke verhogingen acceptabel zijn voor de leden
Paul zei:dit is zo niet te zeggen Joep, dan moet er inzicht zijn in alle zaken die er spelen in specifiek jullie vve.
in het algemeen kun je stellen dat er gereserveerd moet worden voor het huidige onderhoud en bijkomende kosten maar ook voor toekomstige vervangingen en die zie ik in dit korte onvolledige rijtje niet staan!
ik neem maar als voorbeeld kozijnen vervangen, glas, deuren, dak, gevels enz enz....
die zijn nu nog niet aan de beurt maar over een aantal jaren wel, je kunt er voor kiezen om hier later voor te gaan reserveren maar dan zijn de maandelijkse bijdragen hiervoor wel ineens een stuk hoger.
Hallo Paul,
Er wordt gereserveerd. In mijn lijst staat 0,17% van de herbouwwaarde, en dit wordt gemiddeld genomen ook uitgegeven.
Het gaat me om de verhoudingen tov de herbouwwaarde. Behalve reserveren worden er ook behoorlijke bedragen uitgegeven voor overige kostengroepen in totaal: 0,41% tov herbouwwaarde.
DikOz zei:Joep schreef:
[......] Ik weet dat er minimaal 0,5% van de herbouwwaarde gereserveerd moet worden voor Groot Onderhoud, en dat als alternatief een lagere reservering op basis van een MJOP mogelijk is. [.....]
Is bovenstaande lijst een redelijke methode om de gezondheid te beoordelen?De zin over 0,5% zou volgens mij zoiets moeten luiden als:
- 'minimaal 0,5% van de herbouwwaarde toegevoegd aan het reservefonds moet worden per jaar' en
- 'als alternatief een lagere of hogere reservering op basis van een MJOP mogelijk is'
Dat gemiddelde van 1,5% is misschien gemiddeld voor alle 120.000 VVE's goed. Maar voor wie geldt dat gemiddelde precies? Gemiddeld betekend dat er VVE's zijn die jaarlijks meer en die minder moeten toevoegen aan het reservefondsBij ons ziet zo'n staatje er als volgt uit (20 jaar oud)
Verzekeringen 0.07%
Energie 0.03%
Bestuur & beheer 0.04%
Toevoeging Reservefonds 0.44%
Klein onderhoud 0.04%
Contracten 0.04%
Schoonmaakwerk 0.14%
Diversen 0.02%Joep schreef: ...... Is [Joep's] bovenstaande lijst een redelijke methode om de gezondheid te beoordelen?
Is onze staat hierboven gezonder? Ik heb een andere maatstaf.
Voor mij is een VVE financieel gezond als er over een periode van 10 jaar:
- geen negatief reservefonds ontstaat en
- geprognotiseerde jaarlijkse noodzakelijke verhogingen acceptabel zijn voor de leden
Hallo Dikoz,
De zin over 0,5% zou volgens mij zoiets moeten luiden als:
- 'minimaal 0,5% van de herbouwwaarde toegevoegd aan het reservefonds moet worden per jaar' en
- 'als alternatief een lagere of hogere reservering op basis van een MJOP mogelijk is'
Je hebt gelijk, ik heb het bewust sterk samengevat in mijn OP.
Dank voor je lijst. Als ik de beide lijsten vergelijk, zie ik dat bij jou veel meer gereserveerd wordt, en daarbij zijn de overige kostengroepen een stuk lager in relatie tot het gereserveerde bedrag en de herbouwaarde. Er zijn meer analyses op los te laten als de kostengroepen preciezer gedefinieerd worden. Mijn eerste indruk is dat het een gezonde VvE betreft.
Ik ben op zoek naar objectieve maatstaven die een financieel beeld geven. Het oordeel van eigenaars is niet altijd objectief genoeg, want velen hebben te weinig verstand hiervan. Zo kun je voor de eigenaars bijdrage ook een maastaf bedenken (het maandbedrag gedeeld door het woonoppervlak) waarvan vele gegevens makkelijk op Funda te vinden zijn. Deze maatstaf begrijpt iedereen, maar zegt niets over hoe het bedrag besteed wordt.
hoi Joep, er word gereserveerd voor groot ondehoud zeg je maar.....dit word ook uitgegeven!
dan word er dus niet gereserveerd voor de zaken die ik hierboven noemde en dat zijn juist de uitgaven die "er in hakken" als ze aan de beurt zijn.
vervangen dak, kozijnen, glas enz enz zijn juist de grootste kostenposten.
Joep schreef: [......] Mijn eerste indruk is dat het een gezonde VvE betreft. [.......]
Mijn punt is dat een analyse van de stand van 'vandaag', hoe gedetailleerd ook, niets zegt over 'morgen'. Dat lees ik ook uit de reactie van Paul. De indruk kan dan ook alleen zijn dat de VvE 'vandaag' gezond is.
Joep schreef: [......] Ik ben op zoek naar objectieve maatstaven die een financieel beeld geven. Het oordeel van eigenaars is niet altijd objectief genoeg, want velen hebben te weinig verstand hiervan. [......]
Mee eens, er is weinig belangstelling voor financiële zaken. Behalve voor verhogingen, dan wordt iedereen wakker.
Dus zou je de toekomst moeten aangeven in de vorm van procentuele verandering/verlaging/verhoging van de maandelijkse bijdrage. Dat doen wij voor de komende 2-4 jaar redelijk betrouwbaar, daarna als een indicatie.
Maatstaven blijven gemiddelden en daar heb je als individuele VVE weinig aan, volgens mij.
