Onderhoud en rechtmatigheid besluitvorming na koop

spirit69

spirit69

op February 6, 2022

Dag allemaal, ben bang dat het een wat  langer verhaal wordt. Vorig jaar een benedenwoning in een VVE gekocht, totaal bestaande uit drie appartementen. Bij de koop is aangegeven dat de VVE een aantal onderhoudszaken wilden oppakken, waaronder ramen, pand verven en dakbeschot. VVE heeft +/- 20k in kas, en contractueel moet ik  rekening houden met nog eens 10k aan extra kosten om eerder genomen "besluiten" te kunnen financieren.  Ondertussen zijn wij zelf aan het verbouwen en schort tijdigheid vanuit de VVE o.a. op vervangen ramen ernstig te kort. Nu krijg ik een probleem. Tijd om de eens wat dieper te duiken in  wat er is afgesproken, en dan valt het volgende op:

1. de akte van splitsing sluit raam en  deuronderhoud uit van de VVE, dit zijn kosten en verantwoordelijkheden individuele eigenaren. 

2. de weinige notulen geven geen duidelijkheid hoe men vervanging ramen ging financieren. Het  lijkt erop dat men alle kosten gezamelijk wilde laten financieren, vanzelfsprekend zijn de boven appartementen duurder uit, mede gezien dakkappelen. De volledige  kas lijkt ingezet te gaan worden (zonder rekening te houden met verhoudingen van de VVE, ik zelf namelijk voor 38/100ste). Daarnaast verwacht men dat ik 10k extra inbreng. Ik schat echter voor mijn eigen beneden appartment de aanschaf en plaatsing ramen op max 10k. Dan betaal ik feitelijk duizenden euro's aan beide andere eigenaren voor iets waar zij zelf financieel verantwoordelijk voor zijn gekeken naar de acte van splitsing (20.000 voor 38/100 is 7600,plus de extra in te brengen 10k is 17.600).

3. voor zover er formeel vastgelegde besluitvorming aanwezig is mbt vve notulen lijken besluiten genomen te zijn volledig in (financieel) voordeel overige twee eigenaren en zijn  besluiten genomen terwijl men wist dat de vorige eigenaar mijn appartement ging verkopen en dus belang  mijn  appartement niet meer werd ingebracht. Feitelijk wordt bestaande kas geld ingebracht voor iets waar elk appartement via splitsingsakte  zelf verantwoordelijk voor is.

Nu heb ik getekend voor aanvullende inbreng. Mijn inziens is dat dus alleen voor die activiteiten waar  je als VVE wel degelijk gezamelijk verantwoordelijk voor bent. Dus gevel en dak onderhoud. Zelf wil ik heel graag vooruit met de verbouwing, zelf (betere)  kunstof kozijnen aanschaffen en plaatsen. De VVE heeft daarnaast ook te horen gekregen dat voor het gehele pand het plaatsen door de aangetrokken aannemer in heel 2022 niet meer gaat lukken. Ondertussen heb ik een belangrijk eigenbelang. Mijn appartement moet af, ik moet erin, en alle bestaande kozijnen liggen eruit en zijn afgetimmerd. 

Anyway, lang verhaal, wellicht te complex voor hier, maar hopenlijk kan iemand zijn licht eens laten schijnen op de gang van zaken. Gevoelsmatig heeft de VVE voor verkoop laakbaar gehandeld en wordt onterecht extra kosten bij mijn appartement gelegd, ten voordeel van de overige twee. Overigens heb ik qua stemrecht 2 stemmen, op totaal van 7. Op meerderheid van stemmen kan elk besluit bepaald worden door de twee bovenliggende appartementen.

Lastige hierbij is dat de akte van splitsing aangeeft dat het aanzicht van het pand uniform moet blijven. Daarmee moet je wel gezamenlijk tot 1 standaard van kozijnen komen. Probleem is dat ik kwaliteit wil, en de bovenste twee appartementen het goedkoopste van het goedkoopste.

 

mvg


Frank

Paul

Paul

op February 6, 2022

Splitsingsakte is altijd leidend, ook in deze dus, kortgezegd kan men je niet zomaar aan het kontrakt houden welk je getekend hebt bij aankoop, wel dient opgemerkt dat jij zelf eerst splitsingsakte had moeten lezen VOOR aankoop.

Je stelt, raam en deur onderhoud, staat er specifiek onderhoud of word vervanging ook vermeld, onderhoud is schoonmaak en schilderen bijvoorbeeld maar hoeft niet specifiek vervanging te betekenen!!!!

 

wat nu te doen, stuur een brief naar de vvE met jouw bevindingen, stel daarin dat er een nietig dan wel vernietigbaar besluit is genomen in de VvE vergadering en dat je dit besluit dan ook niet zult uitvoeren (extra betaling), verder raad ik je aan de akte goed door te lezen en dan vooral ook met betrekking tot de stemverhoudingen, deze lijkt me ook nogal scheef te liggen, deze komt meestal overeen met de geldelijke bijdrage namelijk en als ik je verhaal zo lees is dit een beetje scheefgetrokken!

 

Uiterlijk moet overeen komen, stel je, als ik je was zou ik de kozijnen van je voorkeur, in de juiste kleurstelling, uitkiezen en dit voor leggen aan de andere eigenaren, vraag hen, schriftelijk, of zij akkoord kunnen gaan met de uitvoering zoals jij deze voor staat, eigenlijk moet dit besluit genomen worden in een VvE vergadering maar een schriftelijk besluit genomen door 100% van de stemgerechtigden mag ook buiten de vergadering genomen worden MITS 100% in stemt met dit besluit!

 

Verder wil ik je erop wijzen dat elk besluit vastgelegd moet worden, het is dus belangrijk dat je de notulen goed doorleest en als de andere leden je vertellen we hebben dit of dat besloten dat jij dan direct moet vragen naar de notulen waarin dit vermeld staat, zijn deze er niet dan is het besluit niet genomen!!!!

Ook moeten deze notulen of besluitenlijst vastgesteld zijn door de ALV (algemene ledenvergadering)

spirit69

spirit69

op February 6, 2022

Hi Paul, dank voor je reactie en tips hoe hiermee verder te gaan. Even nog wat opmerkingen en vragen n.a.v. je punten:

“Splitsingsakte is altijd leidend, ook in deze dus, kortgezegd kan men je niet zomaar aan het kontrakt houden welk je getekend hebt bij aankoop, wel dient opgemerkt dat jij zelf eerst splitsingsakte had moeten lezen VOOR aankoop.”

Dit hebben we ook zeker gedaan, de contractuele bepaling voor extra bijdrage ging over meerdere onderhoudsactiveiten en benoemde niet exact de wijze van financiële afhandeling of besluitvorming vanuit VVE op dit punt. Er zijn drie VVE notulen beschikbaar over de voorlopende twee jaren, die hebben we bij de koop ook doorgenomen en geven alleen meer vragen dan antwoorden. Genoeg ruimte om achteraf te bekijken hoe een gezamenlijk initiatief vanuit de VVE t.a.v. ramen vervanging nog uit moest pakken.

“Je stelt, raam en deur onderhoud, staat er specifiek onderhoud of word vervanging ook vermeld, onderhoud is schoonmaak en schilderen bijvoorbeeld maar hoeft niet specifiek vervanging te betekenen!!!!”

De splitsingsakte refereert naar een model regelement uit 92. Artikel 9 gaat over welke activiteiten in onderhoud gezamenlijk zijn. Hier valt normaliter ramen onder.

Artikel 3 van reglement zegt:

1. Tot de schulden en kosten als bedoeld in artikel 5:112 eerste lid onder a van het Burgerlijk
Wetboek worden gerekend:
a. die welke gemaakt zijn in verband met het onderhoud of het gebruik van de
gemeenschappelijke gedeelten of van de gemeenschappelijke zaken of tot het behoud
daarvan;
b. die welke verband houden met noodzakelijke herstellingswerkzaamheden en
vernieuwingen van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken,
voor zover die ingevolge het reglement of een rechterlijke beslissing als bedoeld in artikel
5:121 van het Burgerlijk Wetboek niet ten laste komen van bepaalde eigenaars, en voor
zover die niet vallen onder a;

De splitsingsakte zelf geeft in artikel 3: "in afwijking bepaalde bij artikel 9 lid 1 onder a. van het algemeen reglement niet tot de gemeenschappelijke gedeelten worden gerekend de raamkozijnen met glas en de deuren die zich in de buitengeven bevinden (alsmede het standaard hang en sluitwerk"

En in artikel 4: "ieder eigenaar is verplicht de bedoelde raamkozijnen en deuren met het hang en sluitwerk behoorlijk te onderhouden en zo nodig te vernieuwen"

In mijn optiek crystal clear dat vervangingskosten voor de individuele appartement gebruikers valt. Ik vraag mij ook af of een VVE kasgeld mag uitgeven aan datgene waar ze niet verantwoordelijk voor is? Het onderhoud wat dus gezamelijk moet, blijft liggen omdat men het kasgeld wilt inzetten voor ramen.

“wat nu te doen, stuur een brief naar de vvE met jouw bevindingen, stel daarin dat er een nietig dan wel vernietigbaar besluit is genomen in de VvE vergadering en dat je dit besluit dan ook niet zult uitvoeren (extra betaling), verder raad ik je aan de akte goed door te lezen en dan vooral ook met betrekking tot de stemverhoudingen, deze lijkt me ook nogal scheef te liggen, deze komt meestal overeen met de geldelijke bijdrage namelijk en als ik je verhaal zo lees is dit een beetje scheefgetrokken!”

Thx, ga ik doen. Het perceel is gesplitst in 4, achter het perceel ligt een garage. Deze deelt voor 1 stemverhouding mee in alles wat de gehele VVE aangaat. Deze garage is tegelijkertijd gekocht om een van de bovenwoningen, vandaar dat nu feitelijk de verhouding 2/2/3 is. Mijn appartement draagt echter wel de hoogste lasten: 38/100. De andere verhoudingen zijn namelijk 27/100, 30/100 en dan de 5/100 van de garage. Die laatste hoort nu bij de 27/100. Wel apart natuurlijk, maar met een meerderheid van stemmen zullen de twee boven appartementen het beneden appartement altijd kunnen blokkeren of overstemmen.

Blijft wel de vraag staan hoe je dit moet gaan oplossen….

"Uiterlijk moet overeen komen, stel je, als ik je was zou ik de kozijnen van je voorkeur, in de juiste kleurstelling, uitkiezen en dit voor leggen aan de andere eigenaren, vraag hen, schriftelijk, of zij akkoord kunnen gaan met de uitvoering zoals jij deze voor staat, eigenlijk moet dit besluit genomen worden in een VvE vergadering maar een schriftelijk besluit genomen door 100% van de stemgerechtigden mag ook buiten de vergadering genomen worden MITS 100% in stemt met dit besluit!"

Hoe kijk jij dan in deze situatie aan dat een verkopende partij in deze stemverhouding besluiten neemt die de volgende koper aangaan? Term niet netjes komt boven, wellicht laakbaar? Maar hoe moet ik dit zien? In een VVE met 100 leden is dit niet zo’n probleem, althans, krachten en belangen zijn daar meer afgewogen. In een VVE van 3 is dat natuurlijk net iets anders. Begrijp niet dat VVE, met vertrekkend lid, besluiten kan en mag nemen die financiële gevolgen zouden kunnen hebben op de kopende partij, welke mede ingaan tegen de akte van splitsing. Ik bedoel hiermee namelijk dat er wellicht geen notulen zijn, maar wel afspraken tussen de VVE leden, voor de verkoop, op e-mail. Echter, die hadden dan bijgesloten moet zijn in het koopdossier lijkt mij. De drie notulen zaten daar wel bij namelijk.

Verder wil ik je erop wijzen dat elk besluit vastgelegd moet worden, het is dus belangrijk dat je de notulen goed doorleest en als de andere leden je vertellen we hebben dit of dat besloten dat jij dan direct moet vragen naar de notulen waarin dit vermeld staat, zijn deze er niet dan is het besluit niet genomen!!!!

Check, notulen al naar mij toegetrokken om vanaf dit jaar alle afspraken wel op schrift te zetten.

Ook moeten deze notulen of besluitenlijst vastgesteld zijn door de ALV (algemene ledenvergadering)

Paul

Paul

op February 7, 2022

Oke, artikel is duidelijk, deze kosten zijn voor iedere eigenaar zelf, geen besluit welk genomen is kan hier iets aan afdoen.

Je hoeft hier dus geen geld voor bij te dragen anders dan de eigen deuren en kozijnen.

Nee, Vve mag enkel dat doen waar ze voor verantwoordelijk is, uiteraard moet er dan wel voldoende geld in kas zijn en als dat er niet is zal iedere eigenaar, naar rato, extra bij moeten dragen.

 

Kan zomaar zijn dat jullie appartement ook net iets groter is en dat daarom de verhouding, financieel, zo is vastgesteld zoals het nu is! Op zich hoeft dat niet zo vreemd te zijn en ook daarin is splitsingsakte leidend.

 

Stel, jij moet inderdaad 10.000Euro bijdragen dan zullen de andere eigenaren ook moeten bijdragen naar rato van hun deel, 10.000 is dan 38/100 deel wat geeft dat de andere eigenaren nog 62/100 deel bij moeten leggen zijnde 16.315,00 Euro als ik het goed bereken.

wat de verkopende partij gedaan heeft is niet heel sympatiek maar deze mag gewoon meestemmen natuurlijk zolang deze nog eigenaar is, daar kun je niets aan veranderen wat niet weg neemt dat een besluit nietig kan zijn dan wel vernietigbaar, dit zul je wel zo snel mogelijk, eigenlijk direct, aan moeten kaarten bij de rechterlijke macht, als ik goed ben binnen 4 of 6 weken NAdat je van dit besluit kennis genomen hebt. Besluit moet wel IN de notulen staan anders is er helemaal geen besluit genomen!!!!

Deze besluiten moeten dan wel genotuleerd staan natuurlijk, zolang dit niet zo is is er geen besluit genomen!!!!

 

Afspraken maak je samen, deze hebben alleen geen rechtsgeldigheid, besluiten neem je ook samen en deze hebben wel rechtsgeldigheid MITS deze in de notulen staan EN mits deze notulen vastgesteld zijn in de ALV. Na voorlezing accoord bevonden door de leden!!!!

 

 

https://www.vvebelang.nl/kennisbank/algemeen/vergadering-eigenaars/

 

 

 

Paul

Paul

op February 7, 2022

Aanvullend, het beste is natuurlijk om hier samen uit te komen, nodig de andere eigenaren uit voor een vergadering, notuleer deze ook en leg hierin uit dat u weliswaar bereid bent deze extra bijdrage te voldoen maar dat u van hen ook verlangd een extra bijdrage te storten en tegelijk meld u hen dat wel een ieder zijn eigen kosten moet dragen voor wat betret vervanging kozijnen....

meld ook wat er in de akte vermeld staat en dat u zich daar aan wilt houden....wettelijk moet dit ook trouwens.

 

 

spirit69

spirit69

op February 7, 2022

Dag Paul, alles lijkt mij duidelijk. Voor alsnog ga ik er vanuit dat iedereen in de VVE de splitsingsakte slecht gelezen heeft, en iedereen snapt dat we, voor zover er besluiten zijn genomen, deze voor nu teruggedraait moeten worden. We lopen te zoeken naar toon en vorm, met name omdat er natuurlijk wel een werkbare VVE over moet blijven. Voor ons is het in ieder geval helder waar we staan en wat er moet gebeuren.

thx


Frank

spirit69

spirit69

op February 9, 2022

Hi Paul, toch nog  aanvullend wat vragen, waar ik nog niet helemaal begrijp waar ik sta. We hebben VVE iig geinformeerd t.a.v. niet rechtsgeldig zijn van besluit dat VVE leden volgens verhouding mee moeten betalen aan ramen sinds die uitgesloten zijn via de Akte. Dat is allemaal wel  helder. Overigens zijn we nog steeds op zoek naar wanneer dat besluit is formaliseerd en bekrachtigd is in notulen, wij wij hebben het nog niet kunnen inzien. Inherent aan redelijk onvolwassen kleine VVE.

Maar toch even t.a.v. het geld wat nu in de VVE zit, en waarvan de andere twee bewoners die willen inzetten voor ramen, ipv onderhoudsactiviteiten conform artikel 9 reglement. Gevolg daarvan is dat er dus geen geld is voor ander noodzakelijk onderhoud, waardoor men dus bij zou moeten betalen.

Iets wat niet nodig zou zijn,  indien deze gelden gewoon ingezet wou worden waarvoor het bedoeld is. Dit verklaard ook waarom de VVE geen meter beweegt in een aantal verbeteringen die ik heb moeten meenemen in mijn verbouwing: vervanging volledige riool van de bovenhuizen (lood, grespijp, waterleiding (lood) en constructieve versteviging omdat constructeur bepaalde dat geplaatste H balken boven  bestaande ramen onvoldoende versteving gaven in de constructie. Allemaal lastige punten, die bij een volwassen VVE geen discussie zouden geven gezien de kwalitatieve verbetering en gekeken naar art.9, maar hier dus een probleem geven. Als deze posten op de VVE gaan, dan is er minder t.a.v. besluit dat volledige reservering naar eigenaren gaan voor de ramen.

1. Mag de VVE dus wel besluiten deze gelden te gebruiken voor feitelijke prive investeringen? Dus mag de  VVE uitgaven van deze omvang doen, die niet vallen onder artikel 9 reglement?

2. Als dat zo is, dan geld denk ik conform regelement dat zowel kosten als baten via de verdeelsleutel gaat. Dus in dat geval moet de VVE 38/100 van 20k aan aanschaf en plaatsing van mijn ramen betalen? Reglement noemt namelijk zowel baten als lasten.

Aangezien ik een minderheidsstem heb t.a.v. de andere twee leden, zou de VVE bij 1 dus de volledige reservering terug kunnen routeren naar de individuele eigenaren. Wat ik wel ergens erg bijzonder zou vinden, kan er ergens niet bij dat een VVE dit zou mogen.

Of denk je dat het al vast tijd wordt een jurist in te huren in deze situatie.

 

thanks alvast,

Frank

 

 

 

Paul

Paul

op February 10, 2022

als de verstevigingen noodzakelijk waren, als de vervangingen riool en waterleidingen noodzakelijk waren zijn dit kosten VvE.

 

meebetalen aan de deuren en ramen andere eigenaren is een nogo, dit is voor de andere eigenaren en dus niet voor de VvE kas.

 

hoop dat je foto's gemaakt hebt van de verstevigingen en vervanging loden leidingen/riool, bovendien zal je een rapport hebben over de versteviging H-balken en zo niet dan vraag dit alsnog aan de bouwkundige!

 

Willen de andere eigenaren niet bewegen zul je inderdaad de rechterlijke macht in moeten schakelen om dit af te dwingen, probleem in deze is wel dat je dit al gedaan hebt zonder overleg maar een gespecialiseerde jurist zal je hierover verder kunnen informeren.

ga dus eerst in overleg, leg alles vast op schrift (notulen) en vraag na voorlezing aan de andere eigenaren of zij het met de inhoud hiervan eens zijn, laat dit eventueel door hen tekenen!!!!

Vandaar uit kun je verder akteren, of wel de VvE betaald jouw de kosten terug minus jouw deel ofwel de rechter zal een beslissing nemen, meld de andere eigenaren ook dat als jullie het niet eens worden dat je de rechter om een uitspraak zult vragen maar doe dit pas NADAT de eigenaren getekend hebben zodat dit niet als een "dreigement" word ervaren....

 

 

Bob

Bob

op February 10, 2022

Hi Frank,

Mijn advies; zoek een jurist die goed bekend is met o.a. VvE-recht. Er zitten veel meer haken en ogen aan dit verhaal, en een goede analyse is op grond van hetgeen je aandraagt wat mij betreft niet te maken.

In theorie is het allemaal "heel simpel" als je naar de splitsingsakte kijkt, de praktijk is (veel) weerbarstiger.

Je stelt zelf in het begin "Gevoelsmatig heeft de VVE voor verkoop laakbaar gehandeld en wordt onterecht extra kosten bij mijn appartement gelegd, ten voordeel van de overige twee." Je hebt een koopovereenkomst met de verkoper, en niet met de VvE.

Daarenboven heb je notulen ontvangen die  achteraf kennelijk alleen maar vragen oproepen. Vragen die onder jouw zogeheten "onderzoeksplicht" vallen, maar vragen die je toen naar ik begrijp niet hebt gesteld.

Voorts heb je naar eigen zeggen ergens voor getekend. Inhoud van het getekende is niet bekend, noch met wie je betreffende overeenkomst sloot.

Verder heb je (kennelijk) zonder toestemming van de vergadering al op eigen doft zeer waarschijnlijk gemeenschappelijke gedeelten en zaken vervangen en gewijzigd, zonder dat de andere leden daarin conform VvE-recht zijn meegenomen.

Met bovenstaande (en verdere onduidelijkheden) is de "analyse" van Paul wat mij betreft wel zeer kort door de bocht. Mocht je al volkomen in jouw gelijk staan dan voorzie ik een gapend gat tussen gelijk hebben en daadwerkelijk gelijk krijgen.

Ik kan het helaas niet mooier maken dan het is.

Nogmaals, zoek een goede jurist (advocaat). Hoop voor je dat je een rechtsbijstandverzekering hebt, want anders gaat dit je potentieel het nodige kosten.

Succes gewenst, met vriendelijke groet,  Bob 

 


Beginnend brandje in de VvE? Wacht niet te lang met blussen!