Ontbrekende toestemmingen achteraf rechtzetten

Joep

Joep

op June 23, 2022

Het gaat niet altijd volgens de regels. Bij ons zijn voor voorzienningen zoals airco's, zonneschermen, screens en balkonbeglazing soms zonder, soms met toestemming van het bestuur geplaatst op gemeenschappelijk dak en prive balkons. In alle gevallen zijn gaten geboord en de voorzienningen bevestigd aan het gemeenschapplijke dak, muur of balkonvloer. De vereiste toestemming van de Vergadering ontbreekt. Vermoedelijk is dit uit onwetenheid in het verleden zo besloten.

1) Kan een eventuele toekomstige nieuwe bewoner/gebruiker hier alsnog bezwaar tegen maken ?

2) Zo ja, is dan het bestuur te adviseren om e.e.a. te inventariseren en "toestemmingen van de Vergadering achteraf" te organiseren in een nieuwe Vergadering ?

 

Paul

Paul

op June 24, 2022

1. bezwaar maken kan altijd en dan zal de zaak ook weggehaald moeten worden.

 

2. airco en screens kan achteraf geregeld worden in bijv. HuishoudelijkReglement, denk ook aan kleur van de screens/zonweringen vast te leggen eventueel!, andere op en aanbouwingen zul je moeten bekijken of deze wettelijk mogen en wat hierover staat in de akte en/of de andere regelementen.

 

https://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ECLI:NL:RBNHO:2021:12767

Bob

Bob

op June 24, 2022

Hi Joep,

Jouw initiële post lezende merk ik op dat (zoals je zelf kennelijk al begrijpt) toestemming of niet van het bestuur irrelevant is. Het bestuur kan en mag hier niet over besluiten, deze bevoegdheid behoort exclusief aan de vergadering. Alle zaken die je noemt zijn dus per definitie zonder de vereiste toestemming en daarmee illegaal.

Verder merk ik op dat reactie onder 1. van @Paul niet juist is. Iedere nieuwe (maar ook huidige) eigenaar kan (wijd openstaande deur met succes ingetrapt) vanzelfsprekend bezwaar maken, maar dat dit altijd zal leiden tot verwijdering is domweg niet waar.

Mijn advies is om alle bestaande illegale situaties goed te inventariseren en achteraf door de vergadering te laten legaliseren. Zo te lezen bij jouw vragen zal dit echter wel tot (zeer) ruime normen leiden, maar dan zijn er wel grenzen aan nieuw te plaatsen zaken.
Maak hiervoor ook een allesomvattende gebruiksovereenkomst en laat die (ook) gelden voor toekomstige/nieuw te plaatsen zaken. Op nieuw te plaatsen zaken blijft toestemming van de vergadering dan noodzakelijk maar zolang die zaken binnen de gelegaliseerde normen blijven zal toestemming van de vergadering daarvoor moeilijk (lees niet) te onthouden zijn.

Hoor wel als er nog vragen zijn,

MVG, Bob 


Beginnend brandje in de VvE? Wacht niet te lang met blussen!
Bob

Bob

op June 24, 2022
P.S. Voor de volledigheid. Niet legaliseren maar nu/achteraf terugdraaien kan natuurlijk ook, maar je zadelt jezelf/de VvE dan op met een bak werk en ellende waar je niet van wilt weten. ;))
Beginnend brandje in de VvE? Wacht niet te lang met blussen!
Paul

Paul

op June 25, 2022

Joep, bedenk nog wel even dat er bepaalde regels gelden voor bijv. airco's en dan met name het geluidsniveau, hier zal een installatie aan moeten voldoen.

 

https://www.kemkens.nl/kennisbank/airco/geluidseisen-airco/#

 

 

Bob

Bob

op June 25, 2022

Hi Joep, 

Ook de laatste post van @Paul is niet zonder meer waar en behoeft daarom duidelijk nuancering. 

Dat er op dit moment een strengere norm ligt is op zich een waarheid als een koe. Bedenk echter wel dat deze norm geldt voor nieuwe (nieuw te plaatsen) installaties en absoluut niet voor reeds voor inwerkingtreden geplaatste installaties. De nieuwe normen hebben absoluut geen terugwerkende kracht. Met dat simpele feit is deze opmerking van @Paul dus volslagen irrelevant voor de (achteraf) te "legaliseren" bestaande installaties. 

Verder kan ik je mededelen dat de link die @Paul presenteert (het bedrijf) ook de plank misslaat voor wat betreft het te hanteren geluidsniveau (aantallen dB's). Daarboven gelden voor appartementencomplexen andere normen (alles binnen de eigen perceelsgrenzen) dan voor "gewone" woningen (meting op de perceelsgrens).

Mochten er nog vragen zijn dan horen we dat, 

MVG, Bob 


Beginnend brandje in de VvE? Wacht niet te lang met blussen!
Paul

Paul

op June 26, 2022

Op het moment dat airco of anderzins word gelegaliseerd is het moment van plaatsing wat mij betreft, dan pas gaat de toestemming in immers, dat is dan ook, in principe, moment van meten van het geluid, hier hoef je verder niet om te strijden met eigenaren en/of bewoners natuurlijk, je kunt immers simpelweg in HR of gebruikersovereenkomst, waar de alv maar voor kiest, de voorwaarden vast stellen, hierin kun je dan geluidsnormen vastleggen zoals de regelgeving deze voorschrijft namelijk 40DB op de erfgrens! deze voorwaarden mogen nimmer afwijken van bouwbesluit, wet en regelgeving, deze gelden immers voor iedereen!!!!

https://rijksoverheid.bouwbesluit.com/Inhoud/docs/wet/bb2012_nvt/artikelsgewijs/hfd3/afd3-2

Bob

Bob

op June 26, 2022

Hi Joep,

Naar aanleiding van de bovenstaande post van @Paul zie ik mij genoodzaakt om toch weer even te corrigeren.

De mening die wordt geventileerd is gebaseerd op onjuiste uitleg van de wet- en regelgeving. Onder verwijzing naar mijn eerdere reacties merk ik op dat @Paul (per ongeluk en onbedoeld?!) zijn eigen ongelijk aantoont door niet alleen uit de NvT artikel 3.8 aan te halen, maar ook artikel 3.9.

Voorts merk ik op het tweede punt op dat @Paul voorbij gaat aan de redelijkheid en billijkheid die binnen de eigen VvE (mee)regeert, alsook aan zaken als rechtsverwerking en verjaring. Het is zo dat de VvE kan en mag bepalen wat zij wil, maar daarbij geldt wel dat ook dit (in tegenstelling tot wat @Paul eerder beweerde) niet zomaar en altijd tot verwijdering van bijvoorbeeld airco's zal leiden.
De conclusie dat 40 dB de norm zou zijn ligt overigens genuanceerder daar bij airco's sprake is van zogeheten tonaal geluid.

Kort: de mening van @Paul is niet het antwoord dat je zoekt.

Mochten er nog vragen zijn dan horen we dat,

MVG, Bob  


Beginnend brandje in de VvE? Wacht niet te lang met blussen!
Paul

Paul

op June 26, 2022

Het nieuwe derde lid van artikel 3.9 is van toepassing op installaties van woningen voor warmte- of koudeopwekking die buiten zijn opgesteld. Dit lid ziet toe op woningen op eenzelfde perceel. Er wordt een eis van 40 dB gesteld ter plaatse van een te openen raam of deur van een naastgelegen woonfunctie. Met deze eis wordt niet alleen beoogd om een buitenruimte (balkon) te beschermen tegen geluid, maar ook een eventueel te openen raam. Bij woningen op eenzelfde perceel (appartementengebouw) is de positie van ramen en balkons in beginsel bekend, waardoor in tegenstelling tot het tweede lid artikel van 3.8 hier gekozen kan worden voor een directe eis ter plaatse van de naastgelegen woonfunctie.

Bob

Bob

op June 26, 2022

Hi Joep,

Het is mij niet duidelijk wat @Paul met het overschrijven van de NvT denkt aan te tonen of te zeggen.

Verder merk ik op dat, zoals ik al eerder aangaf, die 40 dB genuanceerder ligt i.v.m. tonaliteit. Mocht je nader willen weten wat de exacte norm is die binnen een appartementencomplex daadwerkelijk geldt dan hoor ik dat van je.

MVG, Bob 


Beginnend brandje in de VvE? Wacht niet te lang met blussen!